A Lei Municipal nº 5.348/2026 entra em vigor em 18 de agosto e estabelece obrigações para instalação, manutenção e fiscalização do SPDA. A medida se soma à autovistoria predial de cinco anos, mas exige documentação e inspeções técnicas próprias.
Por Elias Alves | BRJ News — 17 de agosto de 2026
Síndicos, proprietários, empresas e responsáveis pelo uso de imóveis em Nova Iguaçu passam a conviver com uma nova obrigação de segurança predial. Entra em vigor nesta terça-feira, 18 de agosto, a Lei Municipal nº 5.348/2026, que dispõe especificamente sobre os Sistemas de Proteção contra Descargas Atmosféricas — SPDA.
A legislação foi publicada em 20 de maio e estabeleceu prazo de 90 dias para começar a produzir efeitos. A contagem segue a regra aplicável aos períodos de vacância legal, com vigência no dia seguinte ao término integral do prazo.
A mudança ocorre no mesmo ano em que o município também reduziu para cinco anos a periodicidade da autovistoria predial. As duas medidas ampliam a atenção sobre conservação, segurança, manutenção e documentação técnica dos imóveis.
Apesar de relacionadas, são obrigações diferentes. A autovistoria não substitui o laudo de SPDA. Da mesma forma, um relatório de para-raios não substitui a inspeção geral da edificação.
O que determina a nova lei do SPDA
A Lei Municipal nº 5.348, de 20 de maio de 2026 estabelece regras para instalação, manutenção e fiscalização dos sistemas de proteção contra descargas atmosféricas em Nova Iguaçu.
Os sistemas deverão observar as normas técnicas oficiais, especialmente a ABNT NBR 5419 ou a norma que vier a substituí-la. Como a série foi atualizada em 2026, novos projetos e intervenções alcançadas pela edição vigente precisam considerar os requisitos técnicos atuais.
Para os imóveis públicos municipais próprios ou alugados com área construída superior a 300 metros quadrados, a lei autoriza o Poder Executivo a promover a instalação do sistema. O texto determina prioridade para:
unidades de ensino;
unidades de saúde;
prédios com grande circulação de pessoas.
Para os imóveis particulares enquadrados no artigo 3º, a redação é obrigatória: a instalação deverá ser realizada às custas do responsável pela edificação.
Quais imóveis particulares são alcançados
A nova lei municipal relaciona seis situações nas quais o SPDA passa a ser exigido:
prédios com altura superior a 25 metros em áreas predominantemente urbanas;
prédios com altura superior a 10 metros em áreas predominantemente rurais;
estruturas com área construída superior a 300 metros quadrados;
locais que abriguem materiais inflamáveis ou explosivos;
imóveis situados em áreas de alta densidade de descargas atmosféricas;
locais de grande afluência de público, como parques, quadras, clubes e estádios, além de estruturas de valor histórico ou cultural.
O critério de área merece atenção especial. Uma edificação não precisa ser alta para ser alcançada pela lei. Galpões, supermercados, escolas, igrejas, clubes, depósitos, indústrias, condomínios horizontais e estabelecimentos comerciais podem superar 300 metros quadrados mesmo possuindo poucos pavimentos.
A expressão “alta densidade de descargas atmosféricas” não recebeu um limite numérico no próprio texto legal. Sua aplicação deverá ser tecnicamente fundamentada e poderá ser detalhada por regulamentação municipal.
Existência de um para-raios não comprova conformidade
A lei não deve ser interpretada como simples obrigação de colocar uma haste metálica sobre o telhado.
O SPDA é um conjunto formado por subsistemas de captação, descida e aterramento, além de medidas internas destinadas a reduzir centelhamentos perigosos e diferenças de potencial.
Dependendo da edificação, também devem ser avaliados:
equipotencialização;
distância de segurança;
Dispositivos de Proteção contra Surtos — DPS;
linhas de energia e telecomunicações;
sistemas eletrônicos sensíveis;
materiais e seções dos condutores;
continuidade elétrica;
corrosão e condições das conexões;
alterações realizadas na cobertura e nas instalações.
Um captor aparente no ponto mais alto do prédio não demonstra, isoladamente, que a edificação está protegida.
Laudo atualizado deverá ficar disponível para fiscalização
O artigo 5º da nova lei determina que proprietários e responsáveis mantenham à disposição da fiscalização um laudo atualizado de inspeção do SPDA.
A legislação municipal não definiu uma validade única para esse documento. A periodicidade deve considerar a norma técnica, as características do imóvel, o risco da atividade, as exigências administrativas e os acontecimentos capazes de antecipar uma nova inspeção.
Pela ABNT NBR 5419:2026, as inspeções periódicas ocorrem, em linhas gerais:
anualmente em determinadas estruturas críticas, áreas classificadas, locais sujeitos a corrosão severa, instalações com materiais explosivos ou tóxicos e serviços considerados essenciais;
a cada três anos nas demais estruturas.
Esses intervalos não impedem inspeções antecipadas. Suspeita de impacto de raio, incêndio, reforma, ampliação, rompimento de condutores, instalação fotovoltaica, alteração elétrica ou inclusão de equipamentos na cobertura exigem nova avaliação antes do vencimento ordinário.
Laudo atualizado não significa apenas documento emitido recentemente. O relatório precisa refletir a condição real do imóvel, a norma aplicável, as intervenções realizadas e os ensaios efetivamente executados.
Notificação, prazo para regularização e multa
Quando constatado o descumprimento, o proprietário ou responsável pelo uso do imóvel poderá ser notificado para regularizar a situação no prazo de 90 dias.
Se a irregularidade permanecer, a lei prevê multa de até 20 UFINIG, unidade fiscal utilizada pelo Município de Nova Iguaçu.
O valor não deve ser convertido em reais sem consulta ao índice municipal vigente. A expressão “até 20 UFINIG” também indica que a penalidade deverá observar critérios de graduação.
A reincidência e os critérios para aplicação das multas ainda dependem de ato normativo do Poder Executivo, com observância da proporcionalidade, da razoabilidade e do devido processo administrativo.
A necessidade de regulamentação de aspectos operacionais não elimina a entrada em vigor da obrigação principal prevista na lei.
A autovistoria predial passou a ser quinquenal
Na mesma edição legislativa, Nova Iguaçu publicou a Lei Municipal nº 5.349/2026, que alterou a Lei nº 4.583/2016 e reduziu o intervalo da autovistoria predial.
A periodicidade municipal passou a ser de cinco anos para condomínios ou proprietários de prédios residenciais e comerciais, alcançando também o governo municipal em relação aos prédios públicos.
Antes da alteração, a regra geral era de dez anos. O intervalo de cinco anos já era aplicado às edificações com mais de 25 anos de vida útil. A legislação de 2026 unificou a periodicidade quinquenal para as edificações alcançadas.
A relação oficial das duas leis pode ser consultada na página de leis ordinárias da Procuradoria-Geral do Município de Nova Iguaçu.
Autovistoria e laudo de SPDA não são o mesmo documento
A autovistoria predial possui alcance geral. Ela examina as condições de conservação, estabilidade e segurança da edificação, abrangendo elementos como estrutura, fachadas, coberturas e instalações prediais.
O laudo de SPDA possui objeto especializado. Ele avalia o sistema destinado à proteção contra os efeitos das descargas atmosféricas e deve observar procedimentos, ensaios, cálculos e referências normativas específicos.
Na prática, um imóvel pode apresentar quatro documentos ou controles distintos:
laudo ou comunicado de autovistoria predial;
projeto e relatório de inspeção do SPDA;
Certificado de Aprovação do Corpo de Bombeiros;
relatórios de sistemas específicos, como gás, elevadores e instalações elétricas.
A existência de um documento não comprova automaticamente o atendimento dos demais.
A NBR 5419 também mudou em 2026
Além das duas leis municipais, a ABNT publicou em março a nova edição da série NBR 5419.
A norma permanece dividida em quatro partes:
princípios gerais;
análise de risco;
danos físicos a estruturas e perigos à vida;
sistemas elétricos e eletrônicos internos à estrutura.
A edição de 2026 atualizou os dados de densidade de descargas atmosféricas, reorganizou a análise de risco, introduziu maior destaque para a frequência de danos em sistemas internos e revisou requisitos de materiais, aterramento, distância de segurança, inspeção e documentação.
A nova lei municipal cita expressamente a NBR 5419 ou sua substituta. Isso significa que a obrigação legal de instalar o sistema deve ser cumprida por meio de uma solução tecnicamente fundamentada, e não por um modelo padronizado aplicado igualmente a todos os prédios.
A lei municipal e a análise de risco têm funções diferentes
A análise prevista na NBR 5419 determina as características técnicas da proteção, o nível de proteção e as medidas necessárias para reduzir os riscos.
A lei municipal, por sua vez, cria obrigação objetiva para as edificações particulares incluídas em seu artigo 3º.
Assim, se um imóvel superar 300 metros quadrados ou estiver incluído em outro critério legal, uma análise simplificada não deve ser usada para afastar a obrigação criada pelo município.
O estudo de engenharia continua indispensável para definir como o sistema será projetado, executado, inspecionado e mantido.
O que muda para os condomínios
Síndicos e administradoras devem verificar inicialmente a área construída, a altura e o uso da edificação. Em seguida, precisam localizar os documentos técnicos existentes.
Devem ser reunidos:
projeto do SPDA;
análise de risco;
memorial descritivo;
desenhos e documentação “como construído”;
relatórios de inspeção anteriores;
registros de ensaios;
notas de manutenção;
ARTs dos serviços realizados;
documentos de reformas e modificações na cobertura.
Antenas, sistemas fotovoltaicos, equipamentos de telecomunicações, novas estruturas metálicas, reservatórios, condensadoras e alterações de fachada podem interferir na proteção.
Caso não exista projeto confiável, a inspeção deverá registrar essa limitação e avaliar a necessidade de levantamento, análise e regularização.
O que muda para indústrias e empresas
Indústrias, galpões, depósitos, centros logísticos e estabelecimentos comerciais estão entre os imóveis mais afetados pelo critério de área superior a 300 metros quadrados.
Locais com inflamáveis, explosivos, poeiras combustíveis ou processos críticos também exigem atenção diferenciada.
Além da proteção física da estrutura, devem ser avaliados sistemas de:
automação industrial;
controle e instrumentação;
segurança eletrônica;
refrigeração;
telecomunicações;
processamento de dados;
energia de emergência;
prevenção e combate a incêndio.
Falhas provocadas por surtos podem interromper operações mesmo quando a descarga não atinge diretamente o edifício.
Relação com o Corpo de Bombeiros
A regularização municipal não substitui as exigências estaduais de segurança contra incêndio e pânico.
A Nota Técnica CBMERJ nº 2-12 estabelece critérios para SPDA nas edificações e áreas de risco alcançadas pelo Código de Segurança Contra Incêndio e Pânico do Estado do Rio de Janeiro.
Conforme o enquadramento, o processo pode exigir análise de risco, responsabilidade técnica, relatório da instalação e registros de ensaios de continuidade elétrica.
No Estado do Rio de Janeiro, o documento emitido pelo Corpo de Bombeiros é denominado Certificado de Aprovação — CA. Ele não deve ser confundido com autovistoria municipal nem com laudo de inspeção do SPDA.
O que os responsáveis devem fazer agora
A nova obrigação pode ser enfrentada de forma organizada:
conferir se o imóvel está incluído nos critérios da Lei nº 5.348/2026;
verificar a situação da autovistoria quinquenal;
reunir projetos, relatórios, ensaios e responsabilidades técnicas;
identificar a norma utilizada no projeto original;
inspecionar as condições atuais do SPDA;
revisar a análise de risco quando aplicável;
avaliar DPS, equipotencialização e sistemas internos;
executar as correções apontadas;
registrar as intervenções e realizar nova verificação;
manter o laudo atualizado disponível para fiscalização.
A emissão do documento sem a execução das correções recomendadas não elimina o risco nem transfere integralmente a responsabilidade para o profissional.
Nova etapa para a segurança predial em Nova Iguaçu
A entrada em vigor da Lei nº 5.348/2026 cria um marco municipal específico para proteção contra descargas atmosféricas.
Com a nova lei do SPDA, a autovistoria de cinco anos, as exigências do CBMERJ e a atualização da NBR 5419, os responsáveis pelos imóveis precisam abandonar a visão de que segurança predial se resume à obtenção de certificados isolados.
A conformidade depende da integração entre inspeção, projeto, manutenção, execução das correções e documentação técnica.
O SPDA não impede a ocorrência de raios nem oferece proteção absoluta. Sua função é reduzir, por critérios de engenharia, a probabilidade de danos às pessoas, às estruturas, ao patrimônio e aos sistemas internos.
Em Nova Iguaçu, essa proteção deixa de ser apenas uma referência técnica para determinados imóveis e passa a integrar expressamente a legislação municipal.
Nota editorial: esta reportagem tem caráter informativo e foi elaborada com base na legislação e nas normas consultadas até 17 de agosto de 2026. O enquadramento de cada imóvel depende de área, altura, uso, localização, riscos, intervenções e exigências dos órgãos competentes. Projetos, inspeções, laudos e responsabilidades técnicas devem ser executados por profissionais legalmente habilitados, dentro de suas atribuições.